Topraktan Ev Almak: Ankara'da İnşaat Hâlindeki Projede Sözleşmeden Önce 10 Soru

Topraktan almanın artısı ve riski

İnşaat hâlinde alımda fiyat genellikle teslime hazır daireye göre daha düşük, vade daha uzun; buna karşılık teslim riski alıcıdadır (Proje Merkezi Ankara özet kartı (7 Kasım 2026)). Ankara'da inşaatı süren projelerden 92 tanesi 2026, 74 tanesi 2027 teslim yılı açıklıyor. Açıklanan yıl bir söz değil, sözleşmeye yazılırsa bağlayıcı bir taahhüttür. Aşağıdaki on soru, imzadan önce bu farkı kapatmak içindir.

Sözleşmeden önce sorulacak 10 soru

Teslim tarihi sözleşmede yazılı mı? "2027 sonu" gibi bir yıl yerine gün ve ay yazılmasını isteyin; teslim anının neye göre sayılacağını (anahtar teslimi, iskân, tapu) sorun.
Gecikme cezası var mı, ne kadar, hangi tarihten başlıyor? Cezanın alıcı için ve satıcı için ayrı ayrı yazılıp yazılmadığına bakın; mücbir sebebin tanımının geniş yazılıp yazılmadığını okuyun.
İnşaat Tamamlama Sigortası var mı? Poliçeyi isteyin: sigortalının, lehtarın, kapsamın ve poliçe tarihinin sözleşmedeki proje ile aynı olduğunu kontrol edin. Firma sigorta sunmuyorsa neden sunmadığını ve hangi teminatı verdiğini yazılı sorun.
Kat irtifakı kuruldu mu? Kat irtifakı tapusu, bağımsız bölümün tapuda ayrı kayıt olarak oluştuğunu gösterir; arsa tapusunun kimin adına olduğunu tapu kaydından kontrol edin.
Yapı ruhsatı alındı mı, tarihi ve sahibi ne? Ruhsattaki bağımsız bölüm sayısı ve alanlar sözleşmedekilerle uyuşuyor mu?
İskân (yapı kullanma izin belgesi) süreci nasıl ilerleyecek? İskân tarihinin tahmini olduğunu bilin; iskânsız teslimin sözleşmede ne anlama geldiğini sorun.
Arsa ya da proje üzerinde ipotek, haciz ya da şerh var mı? Tapu kaydındaki şerhleri tapu müdürlüğünden ya da e-Devlet'ten kontrol edin.
Ödeme planı sabit mi? Kapora, peşinat, taksit, ara ödeme ve teslimde kalan tutarı tek tabloda isteyin; fiyat farkı ya da endeks artışı olup olmadığını sorun. Ödemeyi yalnız sözleşmede yazan kurumsal hesaba yapın.
Cayma ve iade koşulları neler? Kaporanın hangi şartlarla iade edildiğini ve gecikme hâlinde alıcının sözleşmeyi feshedince neyi geri alacağını yazılı görün.
Teknik şartname ve alan bilgisi yazılı mı? Net ve brüt metrekare, kat planı, malzeme listesi, otopark, aidat ve site yönetiminin nasıl kurulacağı sözleşme eki olmalı; devir koşullarını (daireyi başkasına devredebilir miyim) sorun.

TEK KURAL

Yazılı olmayan söz sözleşmede yok demektir. Satış ofisi telefonda ya da WhatsApp'ta söylediği her şeyi sözleşme ekine yazmıyorsa, o sözü planınıza katmayın.

Belgeleri nereden doğrularsınız?

Tapu ve şerhler: e-Devlet (Tapu bilgilerim) ya da tapu müdürlüğü.
Ruhsat ve iskân: ilgili belediyenin imar birimi.
Sigorta: poliçeyi düzenleyen sigorta şirketi.
Sözleşme: imzadan önce noterde ya da bir avukatla okuyun.

Sorularınızı satış ofisine e-posta ile gönderirseniz yanıtı da yazılı almış olursunuz. Proje Merkezi projeleri bağımsız değerlendirir ve sunar; satış, firma ile alıcı arasında gerçekleşir. Sözleşmedeki koşullar yalnız o iki taraf arasındadır.

Bu yazı genel bilgilendirmedir; hukuki ya da mali tavsiye değildir. Mevzuat ve uygulama değişebilir; işlem öncesi noter, tapu müdürlüğü ya da avukattan güncel bilgiyi alın.

Ankara'da teslim takvimi nasıl dağılıyor?

Ankara özet kartına göre 2026–2027 teslim yılı açıklayan projeler en çok Çankaya'da (37), Yenimahalle'de (27) ve Etimesgut'ta (25). Bu sayılar firmaların açıkladığı teslim yıllarıdır; gerçekleşmeyi göstermez. Bir projenin takvimine güvenmeden önce firmanın daha önce teslim ettiği projelere bakmak, yerinde görülen ilerlemeyi fotoğraflamak ve aynı projenin eski tarihli açıklamalarıyla bugünkünü karşılaştırmak yardımcı olur.

İmzadan önce pratik üç adım

Sözleşme taslağını ve eklerini imzadan en az birkaç gün önce e-posta ile isteyin; masa başında okumak zorunda kalmayın.
Okuduğunuz her maddeyi bu yazıdaki on soruyla eşleştirin; cevabı olmayan maddeyi yazılı sorun.
Sözleşmeyi bir avukata ya da en azından hukuk bilen bir tanıdığa gösterin; bu bir lüks değil, en ucuz sigortadır.

NOT

Yatırım tavsiyesi değildir; Proje Merkezi satıcı değildir. Bu yazı kazanç ya da kira tahmini vermez; kesin fiyatı ve koşulları satış ofisi yazılı verir.

Sık sorulanlar

Topraktan ev almak güvenli mi?

Bu yazı güvenli ya da güvensiz hükmü vermez. Teslim riski alıcıdadır; sözleşmedeki teslim tarihi, gecikme cezası, sigorta ve belgeler bu riski yönetmenin araçlarıdır.

İnşaat Tamamlama Sigortası nedir?

İnşaatın tamamlanamaması hâlinde alıcı lehine devreye girmesi beklenen bir teminattır. Kapsamı poliçede yazar; poliçeyi isteyin ve sigortalı, lehtar, kapsam ile tarihi kontrol edin.

Kat irtifakı ile iskân aynı şey mi?

Hayır. Kat irtifakı, inşaat bitmeden bağımsız bölümlerin tapuda oluşturulmasıdır. İskân (yapı kullanma izin belgesi), yapının kullanıma uygun olduğunu gösterir ve inşaat bitince alınır.

Gecikme cezası sözleşmede yazmıyorsa ne olur?

Tutar ve başlangıç belirsiz kalır. Bu hukuki tavsiye değildir; imzadan önce cezanın yazılı olmasını isteyin ve gerekirse avukata danışın.

Devam edin

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Sözleşme imzalamadan önce bir avukata danışmanızı öneririz.

Projeleri karşılaştırın